Duże zmiany w ustawie deweloperskiej od 1 lipca. Czy ceny mieszkań wzrosną?
Nowa ustawa deweloperska ma zapewnić lepszą ochronę nabywców. Dla dewelopera jest to jednak związane ze zwiększeniem kosztów inwestycji, co odbije się na cenach nieruchomości.
Już od 1 lipca 2022 r. działający deweloperzy, muszą zmierzyć się z nową rzeczywistością i jej znacznymi zmianami. Nadal jednak nie pojawiły się sprecyzowane przepisy, dlatego wdrożenie zmian w życie, będzie dla deweloperów dodatkowym utrudnieniem.
Ustawa ma na celu ochronić nabywcę i nie mam wątpliwości, że ustawodawca zadbał o tą kwestię bezspornie. Nie zostanie jednak bez echa dla samych nabywców, jeżeli chodzi cenę. Deweloperzy będą musieli ponieść wysokie koszty, związane ze zmianami, co odbije się na zwiększonej cenie inwestycji. Dla przeciętnego „Kowalskiego”, będzie to oznaczało jeszcze wyższą cenę za mieszkanie/dom. Finał oznacza, ze nabywcy zapłacą za swoje zabezpieczenie w cenie nabywanej nieruchomości.
Zgodnie z wchodzącą nową ustawą , najważniejszym obowiązkiem dewelopera będzie:
– odprowadzenie składki do deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG). Składka zostanie odprowadzana od każdej wpłaty, którą ureguluje nabywca na rachunek powierniczy.
Na dzień dzisiejszy nie ma jeszcze określonej wysokości składek. Opublikowany projekt określa stawki:
– 0,45 proc. przy otwartych rachunkach powierniczych
– 0,1 proc. przy zamkniętych rachunkach powierniczych
Nie znając jeszcze stawek, deweloperzy mogą na tym etapie dowiadywać się jakie warunki techniczne będą stosowane przez banki do odprowadzania składek na DFG. Z informacji od doradców bankowych wiadomo jest, że pracują oni nas systemami do automatyzacji przekazywania składek.
Nowa ustawa wnosi również zmiany dotyczące prospektu i zasad jego sporządzania. Deweloper będzie miał obowiązek posiadania gotowego już prospektu z chwilą rozpoczęcia sprzedaży. Prospekt będzie musiał być zgodny z zapisami wytyczonymi w ustawie i posiadać zawarte w nim informacje o sąsiadujących inwestycjach i obiektach oraz warunkach, które mają wpływ na codzienne życie np.: uciążliwości, zapachy, hałas.
Tutaj deweloperzy mogą mieć problem, ponieważ co dla jednych może być uciążliwe, dla innych może nie mieć zupełnie znaczenia. Przed nimi dogłębna analiza w definiowaniu warunków niesprzyjających.
Co ważne, jeżeli w trakcie prowadzenia inwestycji, w okolicy pojawią się nowe zabudowania, inwestycje, deweloper będzie miał obowiązek informowania o tym przyszłego nabywcy, a co za tym idzie deweloper będzie zobligowany do aktualizacji prospektu i wprowadzenia zmiany w umowie.
Zmian będzie z pewnością więcej. Istnieje sposób, aby tych zmian uniknąć jeszcze przez okres dwóch lat, kiedy to deweloper będzie miał możliwość zapoznania się z ustawą, jej zmianami i wdrożyć je spokojnie w życie. Opcją taką jest sprzedaż przed 1 lipca co najmniej jednej nieruchomości z rozpoczętej inwestycji.
Dany czas dwóch lat pozwoli deweloperom na przyglądnięcie się nowym regulacjom w praktyce.
foto.by Rafał Bogucki
